Makler leben von ihrer Provision. Wann sie gezahlt werden muss, ist im Gesetz klar geregelt. So wird die Courtage auch fällig, wenn Makler ohne Auftrag des Eigentümers erfolgreich auf Kundensuche gehen. Und das ist Alltag in Deutschland.
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Von Anfang an kam ihnen die Sache spanisch vor. Als die frisch vermählten Eheleute* vor ihrem Traumgrundstück nahe Berlin standen, verwehrte ihnen der Makler, das Grundstück zu betreten. Und das, obwohl das Auto des Verkäufers und künftigen Nachbarn auf dem Anwesen stand. Der Makler50 Prozent der Grundstück- und Hausverkäufe in Deutschland werden über Makler getätigt. In den USA und Großbritannien liegen die Zahlen deutlich höher. In Deutschland gibt es 14.000 gewerbliche Immobilientreibende. Quelle: IVD behalf sich mit Ausflüchten wie: «Wir wollen jetzt nicht stören, ich habe keinen Termin ausgemacht. Nächstes Mal werde ich natürlich ein Treffen vereinbaren.»
Der Mann forschte nach und fuhr tags darauf noch einmal zu dem Grundstück, um mit dem Verkäufer persönlich zu sprechen. Dieser war wieder vor Ort und seine Überraschung groß. Das Grundstück neben seinem Haus wolle er zwar verkaufen, aber einen Makler habe er damit nicht beauftragt, sagte er.
Nach einer längeren Unterhaltung und dem Vergleich von Telefonnummern fanden beide heraus, wie sich der Makler Informationen über das Grundstück verschafft hatte. Einige Wochen zuvor hatte er angerufen und sich als Familienvater ausgegeben, der für seine Kinder ein Haus bauen wolle und ein Grundstück dafür suchen würde.
Der Eigentümer war sauer. Das Grundstück wollte er nicht mehr verkaufen. Nicht, weil er den Besucher nicht sympathisch fand, sondern weil er dem Makler die Provision nicht gönnte.
Einzelfall oder Alltag in Deutschland? Wenn man sich im Internet auf die Suche begibt, bekommt man den Eindruck, dass eher Zweiteres der Fall ist. Unter dem Stichwort «Makler ohne Auftrag» findet man zahlreiche Fälle, die in Foren diskutiert werden.
Nun könnte man meinen: Der Makler hatte doch gar keinen Auftrag, wieso darf er dennoch Provision kassieren? Aber ob Auftrag gegeben oder nicht, das ist weniger wichtig. «Grundsätzlich gilt, dass ein Makler für den Nachweis und/oder die Vermittlung Provision verlangen kann. Es ist auch nicht erforderlich, dass die Grundstückseigentümer den Makler eingeschaltet haben», sagt Rechtsanwalt Axel Willmann aus Brühl.
Was Eigentümer tun können
Eigentlich könnte es dem Eigentümer egal sein, wer sich um die Vermarktung kümmert. Doch das Problem ist, dass der Makler viele Grundstückssuchende - denen der Eigentümer das Grundstück gern direkt verkauft hätte - an sich und seine Verträge bindet. Und in diesen Verträgen stehen neben der Provision nicht selten auch Klauseln, nach denen der Käufer im Falle eines Kaufvertrags mit einem bestimmten Bauunternehmen bauen muss.
Im Gegensatz zur Vermietung (siehe Seite 2) gibt es beim Verkauf von Immobilien grundsätzlich kein gesetzliches Verbot für die Vermarktung ohne Auftrag.
Der Eigentümer hat nach Angaben des Dresdner Rechtsanwalts Dr. Peter Neumann trotzdem Möglichkeiten, dagegen vorzugehen. So könne er dem Makler die Vermittlung des Grundstücks einfach verbieten. «Sollte das mündliche – besser schriftliche – Verbot nicht den erhofften Erfolg haben, kann der Eigentümer mit einer einstweiligen Verfügung gerichtlich dagegen vorgehen. Er hat nämlich einen Unterlassungsanspruch», so RA Neumann.
Neumann macht zudem deutlich, dass auch andere Makler ihren Kollegen abmahnen könnten, da ein Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht vorliege. «Spätestens dann muss der angezeigte Makler nachweisen, dass er den Auftrag hat, ansonsten liegt ein Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht vor», sagt der Rechtsanwalt aus Dresden.
Dachverband kritisiert dieses Vorgehen
Selbst beim Immobilienverband Deutschland (IVD) sieht man das Verhalten mancher Makler skeptisch: «Es ist ein marktwidriges Verhalten, ohne Billigung des Auftraggebers das Objekt ins Internet, in die Zeitung oder in sonstige Magazine zu stellen», sagt IVD-Geschäftsführer Hans-Eberhard Langemaack. Das Verhalten widerspreche den Standesregeln des Verbands. «Wenn ein Makler dagegen wiederholt verstößt, wird er vom Verband ausgestoßen», so Langemaack.
Doch auch der IVD-Geschäftsführer muss eingestehen, dass es keine rechtliche Handhabe gegen dieses Vorgehen gibt. Wenn sich der Interessent darauf einlässt, könne man nichts machen, so Langemaack: «Leider spricht die Rechtsprechung die Provision dem Makler zu, der unberechtigterweise den Käufer gebracht hat, wenn der Verkäufer als Herr des Objektgeschehens dann ja sagt zum Verkauf.»
* Der Fall ist news.de bekannt.
Die Rechtslage bei Mietobjekten
Makler ohne Auftrag gibt es aber nicht nur beim Verkauf von Grundstücken. Auch bei der Vermietung von Wohnungen scheint dieses Vorgehen Alltag zu sein. Dazu ein Beispiel aus Bayern *.
Eine Familie aus Bamberg stellte ihre attraktive Wohnung zur Vermietung ins Internet - ohne Adresse, um den Besucheransturm organisieren zu können. Ein paar Tage später fand sie die Beschreibung ihrer Wohnung auf einer Internetseite eines Maklers wieder. Der Ehemann versuchte den Makler daraufhin tagelang zu erreichen, hatte aber keinen Erfolg. Was sich schnell herausstellte: Die Telefonnummer war dieselbe, unter der sich eine Woche vorher ein vermeintlicher Interessent gemeldet hatte und nach der genauen Adresse gefragt hat. Nur durch das Einschalten seines Anwalts konnte der Bamberger Wohnungseigentümer den Makler dazu bewegen, die Informationen aus dem Internet zu nehmen.
Ein Anwalt muss wohl nur in den härtesten Fällen konsultiert werden. Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbunds, erklärt: «Wenn man nicht will, dass ein Makler die Wohnung vermarktet, sollte man ihn anschreiben und auffordern, dass er sein Angebot entfernt.» Ropertz empfiehlt zusätzlich, auch die Internetportale anzuschreiben, bei denen der Makler seine Anzeigen präsentiert hat, und diese darauf hinzuweisen, dass er dazu nicht befugt sei.
Wenn das nichts bringt, hilft in jedem Fall eine Anzeige beim Gewerbeaufsichtsamt. Dort wiürde das Verhalten als Ordnungswidrigkeit verfolgt und kann zu einer Geldbuße führen. Auf Makeln ohne Auftrag bei Mietobjekten stehen bis zu 2500 Euro Strafe.
Bei der Frage der Provision ist die Rechtslage ähnlich wie beim Verkauf von Grundstücken: Kommt es zum Abschluss eines Mietvertrags, dann kann der Makler trotzdem Geld verlangen. «Ob er einen Auftrag von einem Eigentümer hat, spielt für die Frage, ob der Makler Provision vom Mieter verlangen kann, keine Rolle», sagt Ropertz und ergänzt: «Die Voraussetzungen, dass der Makler Provision vom Mieter verlangen darf, sind: Es gibt eine Vereinbarung zwischen Mieter und Makler, dass der Makler tätig werden soll. Zudem muss es zum Abschluss eines Mietvertrags gekommen sein», erklärt der Sprecher des Mieterbunds.
Welche weiteren Regeln es für die Zahlung von Provisionen gibt
Die Höhe dieser Provision ist jedoch im Wohnungsvermittlungsgesetz festgelegt. Demnach darf sie maximal zwei Monatsmieten ohne Betriebskosten und zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Auch wenn im Vertrag zwischen Makler und Interessent beispielsweise sieben Prozent festgelegt wurden, ist dieser Fakt im Nachhinein anfechtbar.
Und ob überhaupt Provision verlangt werden darf, auch dazu gibt es im Gesetz genaue Regeln, auf die der Deutsche Mieterbund hinweist.
1. Der Makler darf nur Provision verlangen, wenn zwischen künftigem Mieter und Makler eine entsprechende Vereinbarung darüber vorliegt, dass der Makler tätig werden soll und dass er dafür vom Mieter Geld bekommt. Den Beweis, dass es eine derartige Vereinbarung gibt, muss der Makler führen.
2. Der Makler muss irgendetwas tun, entweder die Wohnung nachweisen oder die Wohnung vermitteln. Das Mindeste, was er tun muss, ist, die Adresse des Objektes und die Telefonnummer oder die Anschrift des Vermieters vorlegen.
3. Es muss tatsächlich zum Abschluss eines Mietvertrags kommen. Die Maklerprovision ist streng erfolgsabhängig. Kommt es nicht zum Abschluss eines Mietvertrags - auch wenn der Makler viel Aufwand betrieben hat - bekommt er kein Geld.
Zudem weist Ropertz darauf hin, dass der Wohnungsvermittler kein Geld bekommt, wenn er gleichzeitig Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Vormieter der Wohnung ist.
* Der Fall ist news.de bekannt.
Was man beachten muss, wenn einem zwei Makler dasselbe Objekt anbieten
Grundstücks- und Wohnungssuchenden gibt RA Neumann aus Dresden noch einen Tipp mit auf den Weg: Vorsicht sei geboten, wenn die Suchenden einen weiteren Makler hinzuziehen oder ihren Makler wechseln. Falls der neue Makler ihnen daraufhin ein bereits bekanntes Grundstück vorstellt, ist Achtung geboten: Selbst wenn nur der zweite Makler die Hauptleistung erbringt; und der erste Makler nur einen mitursächlichen Anteil an der Vermittlung des Kaufgeschäftes gehabt habe, können zweifache Provisionszahlungen auf den Käufer zukommen.
Um das zu vermeiden, müsste der Käufer darauf drängen, dass ihm gegenüber der zweite Makler eine Freihaltungserklärung abgibt. Der erste Makler hat zwar dann keinen Anspruch auf die Provision, wenn der Verkäufer zum Beispiel wegen zwischenzeitlicher Verkaufsaufgabe die Tätigkeit der ersten Maklers unterbrochen hatte. Um aber darüber keinen Nachweis führen zu müssen, sollte man auf der Freistellungserklärung des zweiten Maklers bestehen. Ansonsten könne es passieren, dass der Interessent am Ende zwei Mal Provision zahlen müsse.
mac/reu/news.de